Plánovat budoucnost ve vlastním bydlení pomocí hypotéky může být poměrně náročný úkol. Pokud jste navíc samostatně výdělečně činnou osobou (OSVČ), můžete mít dojem, že je to úkol téměř nadlidský. V tomto článku vám ukážeme, jak na to, aby se pro vás vyřízení hypotéky nestalo noční můrou.
Základní podmínky pro získání hypotéky
Jak už možná tušíte, hypotéka pro OSVČ má sice svá specifika, ale v řadě bodů se neliší od hypotéky pro zaměstnance. Než se vrhnete do čtení zvláštností financování bydlení pro OSVČ, přečtěte si nejprve našeho obecného průvodce světem hypoték.
Jakmile vstoupíte na pobočku poskytovatele s touhou po hypotéce, vychrlí na vás tamní úředník řadu informací. Nejspíš vás bude lákat na zajímavou úrokovou sazbu i podmínky, ale záhy přijde řeč i na dokumenty, které máte bance předložit. Banka si vás totiž bude prověřovat ze všech možných stran.
Hned prvním bodem, který bude zkoumat, je váš věk. Nejspíše to nebude žádné překvapení, ale hypotéku můžete získat pouze tehdy, pokud jste plnoletí. Poskytovatelé mladším osobám hypoteční úvěr neposkytují. Ale pozor! Poskytovatelé si stanovují také horní hranici, tzn. do jakého věku musíte svou hypotéku nejpozději splatit. Zpravidla se tato hranice pohybuje okolo 67 let.
Další podmínkou je pobyt na území ČR, což doložíte většinou svým občanským průkazem.
Následně bude poskytovatel zkoumat, jakou nemovitostí za budoucí hypotéku budete ručit. Obecně platí, že pokud ručíte stejnou nemovitostí, kterou si právě kupujete, můžete podle pokynů ČNB získat hypotéku pouze do výše 90 % odhadní hodnoty této nemovitosti, resp. do výše 80 % odhadní hodnoty nemovitosti pro žadatele ve věku 36 let a více.
Dále se kontrolují registry dlužníků. Pokud v nich máte nějaký negativní záznam (např. se vám nedařila vaše dřívější bankovní či nebankovní půjčka splácet včas), s velkou pravděpodobností budete mít velký problém hypotéku získat.
A pak již přichází na řadu kontrola vaší bonity. Bonitou se v tomto případě rozumí schopnost hypotéku v budoucnu splácet. K tomu banka potřebuje posoudit vaše příjmy. A tady se již dostáváme k té zásadní otázce, v níž se liší posuzování příjmů zaměstnance a OSVČ.
Posuzování příjmů OSVČ
Metodika bank se v případě posuzování příjmů žadatele o hypotéku, který je OSVČ, bohužel značně liší. Je zcela obvyklé, že u jedné banky na úvěr nedosáhnete, ale u druhé problém mít nebudete. Obecně platí, že znevýhodnění budete především jako začínající podnikatelé.
Poskytovatelé zpravidla posuzují jedno či dvě poslední daňová přiznání, některým však stačí pouze výpisy z účtu za 3, 6 či 12 posledních měsíců. To platí především u vaší domovské banky, protože ta má vaše měsíční příjmy doslova na talíři.
Ale v dnešní době vysoce konkurenčního prostředí to nemusí být vždy pravidlem. Proto neházejte flintu do žita, pokud se vaše domovská banka na poskytnutí hypotéky nebude tvářit příliš přívětivě, a zkuste to prostě jinde.
Poskytovatel bude dále zkoumat (stejně jako u zaměstnanců) tzv. ukazatel DTI a DSTI. DTI neboli debt to income ukazuje vaše celkové zadlužení v porovnání s vašimi příjmy. DSTI neboli debt service to income pak ukáže, jaký je poměr celkové výše vašich měsíčních splátek a vašeho čistého měsíčního příjmu.
Oba tyto ukazatele musí poskytovatel prověřit, aby vám hypotéku vůbec mohl poskytnout. Je to nařízení, které opět vychází přímo z pravidel České národní banky a nejde je nijak obejít.
Jak asi tušíte, nezbývá nic jiného, než se obrnit trpělivostí a vybrané banky navštívit, nebo využít služeb zkušeného finančního poradce. Ten vám ušetří spoustu času i sil a zpravidla vyjedná také lepší podmínky, než jakých byste mohli dosáhnout sami.
Potřebná dokumentace
K vyřízení samotné hypotéky budete potřebovat řadu dokumentů. Ucelený seznam vám předá vždy váš hypoteční specialista. Nicméně již dopředu si můžete připravit dva doklady totožnosti, doklady prokazující účel hypotéky (např. návrh kupní smlouvy, rozpočet nákladů v případě rekonstrukce apod.), doklady k nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapu, odhad nemovitosti, pojištění atd.) a samozřejmě doklady prokazující váš příjem, o nichž jsme již hovořili výše.
Hypoteční specialista pak s vámi vyplní žádost o hypotéku a následně s vámi projde i další dokumenty, které budou potřeba speciálně pro váš konkrétní případ.
Nejčastější důvody zamítnutí hypotéky
Rozhodně nejzásadnějším problémem při vyřizování hypotéky je negativní zápis v registru dlužníků. O tom jsme již mluvili výše. V tomto případě zpravidla nezbývá nic jiného, než hypotéku odložit, nebo požádat o úvěr nebankovní instituci. Počítejte však s horšími podmínkami než u hypotéky sjednané v bance.
Často také žadatelé přecení své možnosti a uvažují nad výší úvěru, která je vzhledem k jejich příjmům zcela neadekvátní. Špatně si promyslí svou finanční situaci a stop jim řekne až banka. Nezřídka teprve poté, co si „vyběhají“ nespočet dokumentů nebo zaplatí odhad nemovitosti.
Myslete tedy optimálně dopředu a pečlivě plánujte a počítejte. Ideálně vycházejte ze své finanční bilance, abyste si udělali reálný přehled o všech svých příjmech a výdajích ještě před tím, než vkročíte na pobočku poskytovatele.
A v neposlední řadě myslete také na to, že vhodná nemusí být ani nemovitost, kterou chcete bance ručit. Odhadce totiž může zjistit, že není dostatečně hodnotná či není v takovém stavu, aby ji banka chtěla či mohla přijmout do zástavy. V tom případě nezbývá nic jiného, než bance nabídnout jinou zástavu, nebo své plány zcela přehodnotit a do hypotéky se vůbec nepouštět.
Jak zvýšit své šance
Poskytovateli můžete doložit i další příjmy, které zvýší vaši šanci na získání hypotéky. Mohou to být např. příjmy z pronájmu nemovitosti, rodičovský příspěvek, výživné, pěstounský příspěvek, výsluhový příspěvek, starobní či invalidní důchod apod.
Další možností je snížit tzv. LTV (loan to value), tedy výši dluhu vůči hodnotě zástavy. Toho lze dosáhnout dvěma způsoby:
- využít více vlastních zdrojů,
- přidat další nemovitost do zástavy.
A pomoci vám může také ručitel, který vás svými příjmy „podpoří“. Musíme však podotknout, že se nejedná o žádnou formalitu na papíře. Ručitel je osoba, která opravdu, jak název napovídá, ručí za to, že bance řádně zaplatíte. V případě, že byste tudíž vy přestali hypotéku splácet, bude její poskytovatel vymáhat splátky po ručiteli.
Jak můžeme vidět, získání hypotečního úvěru pro OSVČ může být velmi náročné, ale s pečlivou přípravou a plánováním svého cíle můžete relativně efektivně dosáhnout. Důkladně zvažte všechny možnosti a nebojte se svěřit do rukou odborníkovi. Celým procesem vás provede a pomůže s vyřízením i papírováním. A jako bonus pravděpodobně získáte i lepší úrokovou sazbu.